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Grundst�cksgesellschaft Britzer Damm / Jahnstra�e

Die Liste der Fehlentscheidungen des XI. BGH-Senates zur GbR Britzer Damm / Jahnstra�e ist lang (alle auf bundesgerichtshof.de abrufbar): XI ZR 421/02, XI ZR 428/02, XI ZR 429/02, XI ZR 396/03 und viele weitere OLG und LG Urteile.

Alle Schrottimmobilienopfer werden in ihrer Existenz ruiniert.

Als Beispiel soll hier das Urteil XI ZR 396/03 dienen.

Der Fall des LG Wuppertal 16 O 290/03 vom 12.10.2004 ist dem vorliegenden Fall fast identisch. Das LG Wuppertal hat nicht nur zu Recht zugunsten des Immobilienopfers entschieden, sondern dem XI. Senat mit der stichhaltigen und glasklaren Urteilsbegr�ndung eine �saftige Ohrfeige� erteilt.

Leider hat der Autor dieses Urteil erst am 5.10.2005 gefunden, nachdem er lange nach einer Entscheidung zu einem vergleichbaren Fall gesucht hat, denn der Autor ist zu der gleichen Folgenkette gelangt.

Der Kl�ger bestreitet, auf Grund der privatschriftlichen Beitrittserkl�rung ein Gesellschafter der GbR geworden zu sein. Die privatschriftliche Beitrittserkl�rung ist nichtig, da diese eine Regelung enth�lt, welche zur unerlaubten Rechtsberatung f�hrt. (Stichwort: Unfallhilfe)

Der Inhalt und Zweck der privatschriftlichen Beitrittserkl�rung selbst ist keine (unerlaubte) Rechtsbesorgung, aber sie enth�lt eine Verpflichtung zur Rechtsbesorgung f�r den Kl�ger, welche sich als unerlaubt erwiesen hat.

In dem unteren Teil der privatschriftlichen Beitrittserkl�rung muss der Beitrittswillige die Rechtsbesorgung durch den Gesch�ftsbesorger verbindlich anerkennen.

Dort steht:

�Den Prospekt vom Juni 1992 habe(n) ich/wir erhalten. ... Den dort abgedruckten Gesellschaftsvertrag, den Gesch�ftsbesorgungsvertrag und Treuhandvertrag erkenne(n) ich/wir als f�r mich/uns verbindlich an. Mir/Uns sind insbesondere auch die dem Gesch�ftsbesorger zu erteilenden Vollmachten bekannt, von denen (...) als wichtigste hervorgehoben werden:

- im Namen der Fondsgesellschaft das Investitionsvorhaben durchzuf�hren und zu finanzieren.

...

- f�r die Gesellschafter auch die pers�nliche Haftung, ... zu erkl�ren und sie insoweit der sofortigen Zwangsvollstreckung ... zu unterwerfen.

Diese Beitrittserkl�rung ist in notarieller Form zu best�tigen. Mit der Beitrittserkl�rung verbunden ist das dem Gesch�ftsbesorger und dem Treuh�nder zu unterbreitende Angebot auf Abschlu� eines Gesch�ftsbesorgungs- und Treuhandvertrages mit Vollmachten. Zur Vorbereitung auf den Notartermin erhalten Sie ... eine notariell beurkundete Grundlagenurkunde ... Zus�tzlich erhalten Sie den Entwurf der Beitrittsbest�tigung und des Angebots auf Abschlu� eines Gesch�ftsbesorgungs- und Treuhandvertrages mit Vollmachten, mit dem Sie einen Notar Ihrer Wahl aufsuchen. Die Kosten f�r die notarielle Beurkundung sind im Gesamtaufwand (GA) enthalten�

Der Inhalt des Gesch�ftsbesorgungsvertrages enth�lt umfassende Rechtsbesorgungen f�r den Kl�ger, f�r welche der Gesch�ftsbesorger aber keine Rechtsbesorgungserlaubnis besitzt. Damit verst��t der Gesch�ftsbesorger gegen das RBerG, welches in Folge des � 134 BGB zur Nichtigkeit des Gesch�ftsbesorgungsvertrages f�hrt.

Sehr ausf�hrlich stellt der XI. Senat den Versto� des Gesch�ftsbesorgers gegen das RBerG dar. Hierzu f�hrt er u.a. aus:

�Nach der Zielsetzung des Gesetzes mu� die Wirksamkeit jeder Rechtshandlung verhindert werden, die seitens des unerlaubt rechtsbesorgenden Gesch�ftsbesorgers f�r seinen Auftraggeber vorgenommen wird. Auch die besonders einschneidenden rechtlichen Folgen, die mit der Vollstreckungsunterwerfung nach � 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO verbunden sind, gebieten die Anwendung des � 134 BGB.�

In der Beitrittserkl�rung muss der Kl�ger den Gesch�ftsbesorgungsvertrag verbindlich anerkennen.

Zitat aus der Urteilsbegr�ndung des BGH-Urteils V ZR 18/04 auf Seite 17:

�aa) Gegen das Verbot unerlaubter Rechtsbesorgung kann ein Vertrag nicht nur versto�en, wenn die Rechtsbesorgung seinen eigentlichen Inhalt ausmacht. Einen solchen Versto� k�nnen auch Vertr�ge darstellen, deren Inhalt nicht in erster Linie in (unerlaubter) Rechtsbesorgung besteht. Voraussetzung daf�r ist, da� sie Regelungen enthalten, die auf eine unerlaubte Rechtsbesorgung hinauslaufen oder eine solche erm�glichen (BGHZ 98, 330, 332 ff.; BGH, Urt. v. 24. Juni 1987, I ZR 74/85, WM 1987, 1263, 1264; Urt. v. 18. M�rz 2003, VI ZR 152/02, NJW 2003, 1938, 1939; Urt. v. 22. Juni 2004, VI ZR 272/03, NJW 2004, 2516, 2517).�

Damit stellt auch die privatschriftliche Beitrittserkl�rung einen Versto� gegen das RBerG dar, obwohl diese selbst nicht gegen das RBerG verst��t, aber eine Regelung enth�lt, welche auf unerlaubte Rechtsbesorgung hinausl�uft.

Die Beitrittserkl�rung ist durch diese kausale Folge ebenfalls nichtig.

Die Beitrittserkl�rung hat der XI. Senat auf der Seite 8 wie folgt gew�rdigt:

�a) Nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bedarf derjenige, der ausschlie�lich oder haupts�chlich die rechtliche Abwicklung eines Grundst�ckserwerbs oder Fondsbeitritts im Rahmen eines Steuersparmodells f�r den Erwerber besorgt, der Erlaubnis nach Art. 1 � 1 RBerG. Ein ohne diese Erlaubnis abgeschlossener Gesch�ftsbesorgungsvertrag, der so umfassende Befugnisse wie hier enth�lt, ist nichtig. Die Nichtigkeit erfa�t nach dem Schutzgedanken des Art. 1 � 1 RBerG auch die der Gesch�ftsbesorgerin erteilte umfassende Abschlussvollmacht (st.Rspr., BGHZ 153, 214, 220 f.; siehe Senatsurteile vom 16. M�rz 2004 - XI ZR 60/03, WM 2004, 1127, vom 23. M�rz 2004 - XI ZR 194/02, WM 2004, 1221, 1223, vom 20. April 2004 - XI ZR 164/03, WM 2004, 1227, 1228 und XI ZR 171/03, WM 2004, 1230, 1231, vom 26. Oktober 2004 - XI ZR 255/03, ZIP 2005, 69, 72, vom 9. November 2004 - XI ZR 315/03, WM 2005, 72, 73; BGH, Urteil vom 8. Oktober 2004 - V ZR 18/04, WM 2004, 2349, 2352; sowie Senatsurteil vom 11. Januar 2005 - XI ZR 272/03, Umdruck S. 5). Dies zieht auch die Revision nicht in Zweifel.�

Deutlich betont der XI. Senat den Fondsbeitritt mit der notwendigen Rechtsberatungserlaubnis des Gesch�ftsbesorgers. Dies scheint der XI. Senat aber auf der Seite 12 bereits vergessen zu haben.

Dort steht:

�b) Der Kl�ger ist aufgrund seines privatschriftlichen Antrags vom 17. Dezember 1992 und der vier Tage sp�ter erkl�rten Annahmeerkl�rung der GbR deren Gesellschafter geworden.�

Hier stellt sich die Frage, wer die Annahme f�r die GbR erkl�rt hat. Tats�chlich wurde die GbR von dem Gesch�ftsbesorger vertreten. Allerdings ist der Gesch�ftsbesorgungsvertrag nichtig. Somit besa� der Gesch�ftsbesorger keine Vertretungsmacht nach � 177 Abs.1 BGB f�r die GbR. In Folge dieses Mangels konnte der Gesch�ftsbesorger nicht wirksam f�r die GbR handeln. Die Annahmeerkl�rung ist dadurch nicht erfolgt.

Weiter begr�ndet der XI. Senat:

�aa) Da� es nach dem Inhalt des Gesellschaftsvertrages einer Best�tigung der Beitrittserkl�rung des einzelnen Anlegers in notarieller Form bedurfte, stellt kein Wirksamkeitshindernis dar. Da diese Regelung nach dem erkennbaren Willen der Vertragsparteien lediglich der Rechtssicherheit und Rechtsklarheit, also reinen Beweiszwecken dienen sollte, kommt die Auslegungsregel des � 154 Abs. 2 BGB nicht zum Tragen. Davon abgesehen w�rden die Grunds�tze �ber die fehlerhafte Gesellschaft eine Unwirksamkeit des Beitritts verhindern. Der Gesellschafterbeitritt des Kl�gers vom 17./21. Dezember 1992 ist vollzogen und damit jedenfalls zun�chst wirksam. Aus Gr�nden des Gl�ubigerschutzes kommt lediglich eine au�erordentliche K�ndigung der Beteiligung an der GbR f�r die Zukunft (st.Rspr., siehe z.B. BGHZ 156, 46, 52 f.) in Betracht.�

Hier stellt der XI. Senat fest, dass es nach dem Inhalt des Gesellschaftsvertrages einer Best�tigung der Beitrittserkl�rung in notarieller Form bedurfte.

Dieser Passus ist im Gesellschaftsvertrag nicht zu finden. Mit der Wiederholung des Beitritts war der Gesch�ftsbesorger in � 8 Abs.I des Gesch�ftsbesorgungsvertrages verpflichtet. Hier sollte der Gesch�ftsbesorger zudem den Eintritt in die bereits abgeschlossenen Vertr�ge best�tigen.

Eine Auslegung hat hier lediglich der XI. Senat hinzugef�gt.

Der � 154 Abs.2 BGB lautet: �(2) Ist eine Beurkundung des beabsichtigten Vertrags verabredet worden, so ist im Zweifel der Vertrag nicht geschlossen, bis die Beurkundung erfolgt ist.�

Die Vereinbarung �Diese Beitrittserkl�rung ist in notarieller Form zu best�tigen.� auf der privatschriftlichen Beitrittserkl�rung l�sst ebenfalls nicht auf einen erkennbaren Willen in der Auslegung des XI. Senates schlie�en.

Die Grunds�tze �ber die fehlerhafte Gesellschaft sind nur bei offenem Einigungsmangel anwendbar. Hier kann sich der Gesellschafter f�r die Zukunft l�sen. Der Versto� gegen das RBerG war zum Zeitpunkt des Beitritts nicht bekannt.

Ein Beitritt welcher mit einem Rechtsversto� verbunden ist, kann nicht als fehlerhafte Gesellschaft behandelt werden. Dann h�tten alle Urteile betreffend Immobilien-GbR�s als fehlerhafte Gesellschaft behandelt werden m�ssen.

Der Gl�ubigerschutz geht nur aus Rechtsscheingr�nden dem Schutzgedanken des RBerG vor.

Letztlich muss sich der Gesellschaftsvertrag einen Versto� gegen das RBerG entgegen halten lassen. (LG M�nchen II 5 O 5738/04 vom 24.02.2005, AG M�nchen 282 C 1896/05 vom 30.03.2005, AG M�nchen 282 C 1897/05 vom 30.03.2005, LG Wuppertal 16 O 290/03 vom 12.10.2004)�

Der Gesellschaftsvertrag ist mit Rechtsbesorgung f�r den Kl�ger verbunden.

In � 7 des Gesellschaftsvertrages wird der Gesch�ftsbesorger als Gesch�ftsf�hrer bestellt und mit allen Rechtsgesch�ften beauftragt, welche zur Erreichung des Gesellschaftszweckes erforderlich sind.

Hierzu geh�ren gem�� des Gesch�ftsbesorgungsvertrages auch die Erkl�rungen gegen�ber Kreditinstituten, welche u.a. die Abgabe von Schuldanerkenntnissen und die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung des Kl�gers beinhalten.

Somit verfolgt der Gesellschaftsvertrag mit dem Gesellschaftszweck eine Rechtsbesorgung f�r den Kl�ger, welche wegen des Versto�es gegen das RBerG des Gesch�ftsbesorgers ebenfalls einen Versto� gegen das RBerG darstellt.

Ein Gesch�ftszweck welcher gegen das Gesetz verst��t ist nichtig.

Fazit:

Die W�rdigung durch den XI. Senat ist l�cherig wie Schweitzer K�se:

1. Die Beitrittserkl�rung ist in kausaler Folge wegen des Versto�es gegen das RBerG nichtig.

2. Der Gesch�ftsbesorger besa� wegen des nichtigen Gesch�ftsbesorgungsvertrages keine Vertretungsmacht nach � 177 Abs.1 BGB f�r die GbR. Eine Beitrittsannahme ist daher nicht erfolgt.

3. Der Gesellschaftsvertrag und Gesch�ftszweck ist nichtig

4. Die Grunds�tze �ber die fehlerhafte Gesellschaft sind nicht anwendbar.