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Grundstücksgesellschaft Britzer Damm / Jahnstraße

Die Liste der Fehlentscheidungen des XI. BGH-Senates zur GbR Britzer Damm / Jahnstraße ist lang (alle auf bundesgerichtshof.de abrufbar): XI ZR 421/02, XI ZR 428/02, XI ZR 429/02, XI ZR 396/03 und viele weitere OLG und LG Urteile.

Alle Schrottimmobilienopfer werden in ihrer Existenz ruiniert.

Als Beispiel soll hier das Urteil XI ZR 396/03 dienen.

Der Fall des LG Wuppertal 16 O 290/03 vom 12.10.2004 ist dem vorliegenden Fall fast identisch. Das LG Wuppertal hat nicht nur zu Recht zugunsten des Immobilienopfers entschieden, sondern dem XI. Senat mit der stichhaltigen und glasklaren Urteilsbegründung eine ‚saftige Ohrfeige’ erteilt.

Leider hat der Autor dieses Urteil erst am 5.10.2005 gefunden, nachdem er lange nach einer Entscheidung zu einem vergleichbaren Fall gesucht hat, denn der Autor ist zu der gleichen Folgenkette gelangt.

Der Kläger bestreitet, auf Grund der privatschriftlichen Beitrittserklärung ein Gesellschafter der GbR geworden zu sein. Die privatschriftliche Beitrittserklärung ist nichtig, da diese eine Regelung enthält, welche zur unerlaubten Rechtsberatung führt. (Stichwort: Unfallhilfe)

Der Inhalt und Zweck der privatschriftlichen Beitrittserklärung selbst ist keine (unerlaubte) Rechtsbesorgung, aber sie enthält eine Verpflichtung zur Rechtsbesorgung für den Kläger, welche sich als unerlaubt erwiesen hat.

In dem unteren Teil der privatschriftlichen Beitrittserklärung muss der Beitrittswillige die Rechtsbesorgung durch den Geschäftsbesorger verbindlich anerkennen.

Dort steht:

„Den Prospekt vom Juni 1992 habe(n) ich/wir erhalten. ... Den dort abgedruckten Gesellschaftsvertrag, den Geschäftsbesorgungsvertrag und Treuhandvertrag erkenne(n) ich/wir als für mich/uns verbindlich an. Mir/Uns sind insbesondere auch die dem Geschäftsbesorger zu erteilenden Vollmachten bekannt, von denen (...) als wichtigste hervorgehoben werden:

- im Namen der Fondsgesellschaft das Investitionsvorhaben durchzuführen und zu finanzieren.

...

- für die Gesellschafter auch die persönliche Haftung, ... zu erklären und sie insoweit der sofortigen Zwangsvollstreckung ... zu unterwerfen.

Diese Beitrittserklärung ist in notarieller Form zu bestätigen. Mit der Beitrittserklärung verbunden ist das dem Geschäftsbesorger und dem Treuhänder zu unterbreitende Angebot auf Abschluß eines Geschäftsbesorgungs- und Treuhandvertrages mit Vollmachten. Zur Vorbereitung auf den Notartermin erhalten Sie ... eine notariell beurkundete Grundlagenurkunde ... Zusätzlich erhalten Sie den Entwurf der Beitrittsbestätigung und des Angebots auf Abschluß eines Geschäftsbesorgungs- und Treuhandvertrages mit Vollmachten, mit dem Sie einen Notar Ihrer Wahl aufsuchen. Die Kosten für die notarielle Beurkundung sind im Gesamtaufwand (GA) enthalten“

Der Inhalt des Geschäftsbesorgungsvertrages enthält umfassende Rechtsbesorgungen für den Kläger, für welche der Geschäftsbesorger aber keine Rechtsbesorgungserlaubnis besitzt. Damit verstößt der Geschäftsbesorger gegen das RBerG, welches in Folge des § 134 BGB zur Nichtigkeit des Geschäftsbesorgungsvertrages führt.

Sehr ausführlich stellt der XI. Senat den Verstoß des Geschäftsbesorgers gegen das RBerG dar. Hierzu führt er u.a. aus:

„Nach der Zielsetzung des Gesetzes muß die Wirksamkeit jeder Rechtshandlung verhindert werden, die seitens des unerlaubt rechtsbesorgenden Geschäftsbesorgers für seinen Auftraggeber vorgenommen wird. Auch die besonders einschneidenden rechtlichen Folgen, die mit der Vollstreckungsunterwerfung nach § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO verbunden sind, gebieten die Anwendung des § 134 BGB.“

In der Beitrittserklärung muss der Kläger den Geschäftsbesorgungsvertrag verbindlich anerkennen.

Zitat aus der Urteilsbegründung des BGH-Urteils V ZR 18/04 auf Seite 17:

„aa) Gegen das Verbot unerlaubter Rechtsbesorgung kann ein Vertrag nicht nur verstoßen, wenn die Rechtsbesorgung seinen eigentlichen Inhalt ausmacht. Einen solchen Verstoß können auch Verträge darstellen, deren Inhalt nicht in erster Linie in (unerlaubter) Rechtsbesorgung besteht. Voraussetzung dafür ist, daß sie Regelungen enthalten, die auf eine unerlaubte Rechtsbesorgung hinauslaufen oder eine solche ermöglichen (BGHZ 98, 330, 332 ff.; BGH, Urt. v. 24. Juni 1987, I ZR 74/85, WM 1987, 1263, 1264; Urt. v. 18. März 2003, VI ZR 152/02, NJW 2003, 1938, 1939; Urt. v. 22. Juni 2004, VI ZR 272/03, NJW 2004, 2516, 2517).”

Damit stellt auch die privatschriftliche Beitrittserklärung einen Verstoß gegen das RBerG dar, obwohl diese selbst nicht gegen das RBerG verstößt, aber eine Regelung enthält, welche auf unerlaubte Rechtsbesorgung hinausläuft.

Die Beitrittserklärung ist durch diese kausale Folge ebenfalls nichtig.

Die Beitrittserklärung hat der XI. Senat auf der Seite 8 wie folgt gewürdigt:

„a) Nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bedarf derjenige, der ausschließlich oder hauptsächlich die rechtliche Abwicklung eines Grundstückserwerbs oder Fondsbeitritts im Rahmen eines Steuersparmodells für den Erwerber besorgt, der Erlaubnis nach Art. 1 § 1 RBerG. Ein ohne diese Erlaubnis abgeschlossener Geschäftsbesorgungsvertrag, der so umfassende Befugnisse wie hier enthält, ist nichtig. Die Nichtigkeit erfaßt nach dem Schutzgedanken des Art. 1 § 1 RBerG auch die der Geschäftsbesorgerin erteilte umfassende Abschlussvollmacht (st.Rspr., BGHZ 153, 214, 220 f.; siehe Senatsurteile vom 16. März 2004 - XI ZR 60/03, WM 2004, 1127, vom 23. März 2004 - XI ZR 194/02, WM 2004, 1221, 1223, vom 20. April 2004 - XI ZR 164/03, WM 2004, 1227, 1228 und XI ZR 171/03, WM 2004, 1230, 1231, vom 26. Oktober 2004 - XI ZR 255/03, ZIP 2005, 69, 72, vom 9. November 2004 - XI ZR 315/03, WM 2005, 72, 73; BGH, Urteil vom 8. Oktober 2004 - V ZR 18/04, WM 2004, 2349, 2352; sowie Senatsurteil vom 11. Januar 2005 - XI ZR 272/03, Umdruck S. 5). Dies zieht auch die Revision nicht in Zweifel.“

Deutlich betont der XI. Senat den Fondsbeitritt mit der notwendigen Rechtsberatungserlaubnis des Geschäftsbesorgers. Dies scheint der XI. Senat aber auf der Seite 12 bereits vergessen zu haben.

Dort steht:

„b) Der Kläger ist aufgrund seines privatschriftlichen Antrags vom 17. Dezember 1992 und der vier Tage später erklärten Annahmeerklärung der GbR deren Gesellschafter geworden.“

Hier stellt sich die Frage, wer die Annahme für die GbR erklärt hat. Tatsächlich wurde die GbR von dem Geschäftsbesorger vertreten. Allerdings ist der Geschäftsbesorgungsvertrag nichtig. Somit besaß der Geschäftsbesorger keine Vertretungsmacht nach § 177 Abs.1 BGB für die GbR. In Folge dieses Mangels konnte der Geschäftsbesorger nicht wirksam für die GbR handeln. Die Annahmeerklärung ist dadurch nicht erfolgt.

Weiter begründet der XI. Senat:

„aa) Daß es nach dem Inhalt des Gesellschaftsvertrages einer Bestätigung der Beitrittserklärung des einzelnen Anlegers in notarieller Form bedurfte, stellt kein Wirksamkeitshindernis dar. Da diese Regelung nach dem erkennbaren Willen der Vertragsparteien lediglich der Rechtssicherheit und Rechtsklarheit, also reinen Beweiszwecken dienen sollte, kommt die Auslegungsregel des § 154 Abs. 2 BGB nicht zum Tragen. Davon abgesehen würden die Grundsätze über die fehlerhafte Gesellschaft eine Unwirksamkeit des Beitritts verhindern. Der Gesellschafterbeitritt des Klägers vom 17./21. Dezember 1992 ist vollzogen und damit jedenfalls zunächst wirksam. Aus Gründen des Gläubigerschutzes kommt lediglich eine außerordentliche Kündigung der Beteiligung an der GbR für die Zukunft (st.Rspr., siehe z.B. BGHZ 156, 46, 52 f.) in Betracht.“

Hier stellt der XI. Senat fest, dass es nach dem Inhalt des Gesellschaftsvertrages einer Bestätigung der Beitrittserklärung in notarieller Form bedurfte.

Dieser Passus ist im Gesellschaftsvertrag nicht zu finden. Mit der Wiederholung des Beitritts war der Geschäftsbesorger in § 8 Abs.I des Geschäftsbesorgungsvertrages verpflichtet. Hier sollte der Geschäftsbesorger zudem den Eintritt in die bereits abgeschlossenen Verträge bestätigen.

Eine Auslegung hat hier lediglich der XI. Senat hinzugefügt.

Der § 154 Abs.2 BGB lautet: „(2) Ist eine Beurkundung des beabsichtigten Vertrags verabredet worden, so ist im Zweifel der Vertrag nicht geschlossen, bis die Beurkundung erfolgt ist.“

Die Vereinbarung „Diese Beitrittserklärung ist in notarieller Form zu bestätigen.“ auf der privatschriftlichen Beitrittserklärung lässt ebenfalls nicht auf einen erkennbaren Willen in der Auslegung des XI. Senates schließen.

Die Grundsätze über die fehlerhafte Gesellschaft sind nur bei offenem Einigungsmangel anwendbar. Hier kann sich der Gesellschafter für die Zukunft lösen. Der Verstoß gegen das RBerG war zum Zeitpunkt des Beitritts nicht bekannt.

Ein Beitritt welcher mit einem Rechtsverstoß verbunden ist, kann nicht als fehlerhafte Gesellschaft behandelt werden. Dann hätten alle Urteile betreffend Immobilien-GbR’s als fehlerhafte Gesellschaft behandelt werden müssen.

Der Gläubigerschutz geht nur aus Rechtsscheingründen dem Schutzgedanken des RBerG vor.

Letztlich muss sich der Gesellschaftsvertrag einen Verstoß gegen das RBerG entgegen halten lassen. (LG München II 5 O 5738/04 vom 24.02.2005, AG München 282 C 1896/05 vom 30.03.2005, AG München 282 C 1897/05 vom 30.03.2005, LG Wuppertal 16 O 290/03 vom 12.10.2004)

Der Gesellschaftsvertrag ist mit Rechtsbesorgung für den Kläger verbunden.

In § 7 des Gesellschaftsvertrages wird der Geschäftsbesorger als Geschäftsführer bestellt und mit allen Rechtsgeschäften beauftragt, welche zur Erreichung des Gesellschaftszweckes erforderlich sind.

Hierzu gehören gemäß des Geschäftsbesorgungsvertrages auch die Erklärungen gegenüber Kreditinstituten, welche u.a. die Abgabe von Schuldanerkenntnissen und die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung des Klägers beinhalten.

Somit verfolgt der Gesellschaftsvertrag mit dem Gesellschaftszweck eine Rechtsbesorgung für den Kläger, welche wegen des Verstoßes gegen das RBerG des Geschäftsbesorgers ebenfalls einen Verstoß gegen das RBerG darstellt.

Ein Geschäftszweck welcher gegen das Gesetz verstößt ist nichtig.

Fazit:

Die Würdigung durch den XI. Senat ist löcherig wie Schweitzer Käse:

1. Die Beitrittserklärung ist in kausaler Folge wegen des Verstoßes gegen das RBerG nichtig.

2. Der Geschäftsbesorger besaß wegen des nichtigen Geschäftsbesorgungsvertrages keine Vertretungsmacht nach § 177 Abs.1 BGB für die GbR. Eine Beitrittsannahme ist daher nicht erfolgt.

3. Der Gesellschaftsvertrag und Geschäftszweck ist nichtig

4. Die Grundsätze über die fehlerhafte Gesellschaft sind nicht anwendbar.